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云浮市龙承石材有限公司与李金华租赁合同纠纷一审民事判决书

裁判文书网 2017-12-11 17:44:29

基本信息

审理法院:云浮市云城区人民法院

案号:(2015)云城法河民初字第217号

审理程序:一审

案由:租赁合同纠纷


当事人信息

原告云浮市龙承石材有限公司,地址广东省云浮市云城区。

法定代表人陈小丽。

委托代理人赵飞燕,广东百誉律师事务所律师。

被告李金华,男,汉族,1974年4月4日出生,住广东省云浮市。

委托代理人李向春,广东翔浩律师事务所律师。


审理经过

原告云浮市龙承石材有限公司(以下简称龙承石材公司)诉被告李金华租赁合同纠纷一案,本院于2015年3月17日立案受理后,依法代理审判员翁丰好适用简易程序,于2015年7月27日公开开庭审理。原告龙承石材公司的委托代理人赵飞燕,被告李金华的委托代理人李向春均到庭参加诉讼。庭后,当事人向本院提出申请,要求给予双方时间和解,本院予以准许。因各方调解未果,本案依法作出裁判。


原告诉称

原告龙承石材公司诉称,2009年3月29日,云浮市东骏保税仓有限公司(以下简称东骏保税仓公司)和被告签订《土地租赁合同》一份,约定:一、被告承租东骏保税仓公司坐落于云浮市初城工业区石材城大道168号广东云浮国际石材城东骏保税仓03-06-0676、03-06-0590号地块,租期为15年,自2009年3月29日起至2024年3月30日止;二、租金每月缴纳一次,被告须于每月1日前缴交给东骏保税仓公司,费用如下:第一期(第一个5年,自2009年9月30日至2014年3月30日止)为64250.83元,第二年(第二个5年,自2014年3月30日至2019年3月30日)为82608.21元,第三期(第三个5年,2019年3月30日至2024年3月30日止)为100965.59元;三、在使用铺面期间,被告所用的水、电费由被告自行承担,并于每月的20日之前一次性付清当月水电费;四、被告逾期不交付水电费、管理费及其他费用的,每逾期一日,乙方按欠费总额的3‰支付滞纳金给东骏保税仓公司。


在租赁期间,被告曾多次拖欠租金,并且从2014年12月开始,被告再没有向东骏保税仓公司支付过任何租金和水电费。暂计至2015年5月31日,被告拖欠东骏保税仓公司租金共330432元(2015年2月1日至2015年5月31日),滞纳金共74347.19元;拖欠水电费共4306元,滞纳金共1017.62元,以上各项共计410102.81元。从2014年12月开始,被告一直拖欠租金、水电费,东骏保税仓公司多次向被告催交均无果。后于2015年4月10日,东骏保税仓公司委托代理律师向被告发出催收欠款律师函,被告才支付了150000元,但尚欠原告260102.81元至今仍未支付。


另外,自2014年12月23日起,东骏保税仓公司以新设分立的形式分立为龙承石材公司等6间新设有限公司,现由原告龙承石材公司接手管理涉案铺面。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的……”,原告认为,被告一直拖欠租金的行为已经导致本合同目的无法实现,双方签订的《土地租赁合同》应当解除。为维护自身的合法权益,特提起诉讼,请求判令:1.解除原、被告之间签订的《铺面使用合同》;2.被告付清计算至搬离之日止的各项费用(其中暂计至2015年5月31日尚拖欠260102.81元),被告之后的占用费按每月82608.21元计算至2019年3月30日,从2019年3月31日始至2024年3月30日则按每月100965.59元计算,产生的水电费由被告付清。3.本案诉讼费用由被告承担。


被告辩称

被告李金华答辩称,一、原告主体不当,依法驳回了原告的起诉。本案原告没有证据证明与李金华或广东太古石材有限公司(以下简称太古石材公司)存在租赁合同法律关系。并且原告方所提供的证据不足以证明其就是东骏保税仓公司权利义务的继受者,原告诉称2014年12月23日起,东骏保税仓公司以新设分立的形式分立为龙承石材公司等六间新设有限公司,现由龙承石材公司接手管理涉案的商铺。被告认为,从原告所提供的证据上看,不能证明原告龙承石材公司对涉案商铺相关权利是继受人的事实。首先,从原告提供的涉案土地使用权证书上看,登记在云浮市国际石材城东骏保税仓有限公司名下的03—06—590和03—06—767地块的权利人仍然是云浮市国际石材城东骏保税仓有限公司,分立后没有办理变更登记,物权没有发生变动,原告无权向李金华主张权利,同时,根据《土地租赁合同》的约定,李金华承租的涉案地块分别是03—06—590和03—06—767两个地块,而根据原告提供的证据1-12《无形资产分割明细表》可以看出涉案的地块只有03—06—590显示在原告名下,而03—06—767地块是显示在另一公司云浮市东科石材有限公司名下,因此,对于涉案的03—06—767地块,原告同样无权向李金华一并主张权利;其次。原告在诉称新设分立过程当中,没有发出公告或向李金华发出通知。《中华人民共和国合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。”从这个规定可以看出,转让通知是债权转让的一个必备条件。因为没有通知,原合同对方当事人无法知道转让人对合同权利义务进行转让。转让通知应送达对方当事人,《合同法》第九十条还规定,当事人订立合同后分立的,除债权人和债务人另有约定的以外,由分立后的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权、承担连带债务。依分立后企业的通知或者公告发生效力,不需取得相对人的同意。通知的方式可以是单独通知或者公告。以公告通知时,应当在通常情况下能够为相对人所知悉。通知到达相对人或公告期满时,债权债务的移转即发生效力。从本案原告所提供的证据上看,不能证明原告向李金华履行了通知义务,李金华从来没有接收到任何有关分立的通知。因此,不论是李金华还是太古石材公司都与原告不存在租赁合同法律关系,也不存在法律上的利害关系,原告无权向李金华主张民事权利。


二、原告起诉李金华为被告,主体不适格,亦应驳回原告的起诉。2009年3月29日,李金华与东骏保税仓公司订立了《土地租赁合同》,其目的是为了在云浮市太古石材厂的基础上发起成立云浮市太古石材有限公司解决经营场所,在《土地租赁合同》生效和云浮市太古石材有限公司成立后的履行当中,始终以浮市太古石材有限公司的名义向东骏保税仓公司履行合同义务,云浮市太古石材有限公司已经是实际享有合同权利履行合同义务合同当事方,对此,东骏保税仓公司没有提出任何异议,2012年2月14日经云浮市工商局核准,将云浮市太古石材有限公司更名为太古石材公司,2013年6月25日又经云浮市工商局核准将经营场所由原来的云浮市云城区初城工业园区石材城大道168号,即:广东省云浮市国际石材城东骏保税仓03—06—590地块,变更为广东省云浮市云城区腰古镇芙蓉村风门坳,原来的广东省云浮市国际石材城东骏保税仓03—06—590地块作为太古石材公司的大板长从事石材加工。根据公司法及相关司法解释的规定,公司成立后对发起人以自己名义签订的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,基于合同产生的债务应由公司承担,李金华与东骏保税仓公司基于《土地租赁合同》所产生的债权债务关系已经由太古石材公司承受,同时,在合同的履行过程当中,都是由云浮市太古石材有限公司和太古石材公司对东骏保税仓公司履行租金和相关费用的义务。从《土地租赁合同》上看,虽然在承租人写有李金华的名字,但是,在该合同签名落款处,除了李金华作为法定代表人的签名之外,还加盖了云浮市太古石材有限公司的公章,充分证明即便本案原告有权提起诉讼,那么,李金华也不应是本案被告,真正的适格被告应当是变名后的太古石材公司。综上,本案原告却以自然人李金华作为被告提起民事诉讼,其主体资格明显不适格,李金华请求法院驳回原告的起诉。


三、针对《土地租赁合同》,被告没有构成根本违约,原告诉求的解除合同请求不能得到人民法院的支持。《土地租赁合同》订立后,云浮市太古石材有限公司和太古石材公司均能依约如数给付租金和相关费用,之所以从2015年2月开始没能如约履行支付义务主要原因如下:其一,2013年10月,由于太古石材公司拟在云浮市云城区初城工业区石材城大道168号广东云浮国际石材城东骏保税仓03-06-0590号地块设立太古石材公司河口分公司,该土地的产权是属于东骏保税仓公司所有,功能为工业用途,而东骏保税仓公司违背合同约定的协助义务,毫无理由地拒绝盖章协助办理相关登记手续,导致太古石材公司河口分公司至今无法成立,双方因此发生矛盾,依据《土地租赁合同》第7条约定,对于乙方涉及须经规划、国土、工商消防等部门批准进行经营需甲方协助的,甲方应积极予以配合并不收取任何费用,东骏保税仓公司违背了该项约定,属于违约在先。其二、在2014年11月25日和2015年1月8日,由于云浮市澳丰石材厂因购买瑞士米黄欠太古石材公司荒料款,因此,经云浮市澳丰石材厂、太古石材公司和东骏保税仓公司协商一致、太古石材公司同意云浮市澳丰石材厂所欠的瑞士米黄荒料款用于抵扣东骏保税仓公司的相应的租金和费用,先后发生两笔抵扣,分别是559922元和146826元,由于抵扣的款项原告方已经实际收取,但均没有出具收款凭证,太古石材公司曾多次催要,东骏保税仓公司采取推诿的方式拒绝出具.在此情况下,太古石材公司才因此拒绝支付其后的相关费用的,并非违约。其三,根据原告所提供的相关证据和东骏保税仓公司委托律师所发出的《律师函》的时间,不难看出,东骏保税仓公司基于新设分立已经解散,公司的法人资格已消灭、丧失了主体资格,又怎能对外委托律师发出《律师函》,该《律师函》不具有合法性,也因此不能发生催告的效力。尽管如此,太古石材公司还是本着诚信的原则,在接到《律师函》之后,仍然支付了150000元,因此,从这一行为上看,太古石材公司并没有构成根本违约。其四、根据《合同法》第七十条的规定,债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人,致使履行债务发生困难的,债务人可以中止履行或者将标的物提存。从2014年12月起,即便原告有权针对涉案的土地行使出权利,也应当依法通知债务人。事实上,时至今日,李金华没有收到来自原告方的任何通知和接受管理涉案商铺其他意思表示。因此,即便李金华或太古石材公司主动履行债务,也不知向谁履行,在履行债务发生困难时,作为债务人有权中止履行,被告不可能构成根本违约。综上,东骏保税仓公司没能如约履行合同义务并拒绝出具收款凭证,影响了太古石材公司的正常经营,因此,拒付租金和相关费用是正当行使合同抗辩权的行为,同时原告方更没有尽到必要的通知义务,因此,李金华或太古石材公司没有违约,更不构成根本违约,原告无权请求人民法院解除合同。如前所述,李金华请求法庭,能够客观公正审理此案,由于《土地租赁合同》尚有10年的履行期限,太古石材公司在涉案的土地上投入了巨大的资金,安装了大量的机械设备,一旦解除合同,将造成巨大的经济损失,重要的是根据合同的约定,李金华或太古石材公司没有违反约定和法定的解除和同的行为,更没构成违约,众所周知,当下的石材行业,由于市场因素和经济萧条因素的影响,绝大多数石材企业陷入困境,原告主张解除合同的诉讼行为,完全是在乘人之危。同时,李金华对拖欠租金及相关费用的数额不持异议,一旦明确了债权人,李金华将积极履行给付义务。恳请法庭能够公正审理此案,支持李金华的抗辩主张,作出公正判决


诉讼中,原告向本院提交的证据及被告质证意见如下:


证据1,营业执照(原件)、组织机构代码证(原件)、身份证(复印件)、分立工商登记证明(原件)、法定代表人任职书(原件)、分立协议(原件)、无形资产分割明细表(打印件),证明原告的诉讼主体资格。


被告质证意见:对营业执照、组织机构代码证的客观性、合法性没有异议;对东骏保税仓公司的营业执照,认为该公司已解散,除能证明原东骏保税仓公司与太古石材公司存在租赁合同关系外,不能证明其他。


证据2,土地租赁合同(原件,未加盖云浮市太古石材有限公司公章)、承诺书(原件),证明被告租赁原告位于云浮初城工业区石材城大道168号土地,并就租金、水电费、及违约责任等事项进行约定的事实。


被告质证意见:该原件与留存的原件不一致,且该土地租赁合同上面乙方落款签名没有加盖云浮市太古石材有限公司的公章,因此,对合同的客观性存在质疑不予认可。


证据3,国有土地使用权证(复印件加盖原告公司印章),证明被告承租的地块属原告所有的事实。


被告质证意见:对三性没有异议,但根据租赁合同所约定,该土地号不仅是0306590号,还有另一地号。


证据4(原件),李金华欠租情况说明、管理费、水电缴费通知单,证明被告拖欠租金、水电费的情况。


被告质证意见:对相关单据关于欠租数额方面没有异议,但没有收到这些单据,对通知单客观性有异议,从时间上看,东骏保税仓公司已经于2014年解散,对外不可能还有公章使用,因此,对这些单据有异议,但对数额方面没有异议。


证据5,律师函(原件),证明2015年4月10日,原告委托律师向被告催收欠款律师的事实。


被告质证意见:客观性、合法性不予认可,该律师函为2015年4月10日出具的,该时间点因东骏保税仓公司已在2014年末已解散,不可能对外委托律师并发出律师函,因此,不能认可该律师函的催告效力。


庭后,原告向本院补充提交的证据及被告质证意见如下:


证据6,客户卡卡转账交易回单、租金收取情况说明,证明被告李金华每月通过其个人账户向原告交付租金,以“李金华”个人名义向原告履行合同义务的事实。


被告质证意见:对证据的真实性没有异议,对汇款的数额也没有异议,确实为李金华归还东骏保税仓公司租金的费用,当时因为公司未完善,所以由李金华名义支付租金。唐阳春是代表太古公司交纳租金的行为,原告一直没有给开具正规发票,是为了避税。


证据7,授权委托书、营业执照、组织机构代码证、身份证,证明涉案03-06-0676号土地的权利继受人云浮市东科石材有限公司将该地块的收益授权给龙承石材公司代为处理的事实。


被告质证意见:授权委托书不符合法律规定,不是债权转让,不认可授权委托书的内容,龙承石材公司承继了涉案土地,并没有接到任何通知,对营业执照、组织机构代码证合法性、客观性没有异议,但不认可其关联性,与本案无关。


证据8,客户收付款入账通知、收据、明细信息打印、说明,证明被告为开税票于6月17日、6月24日、7月7日支付给原告的租金,原告应被告要求随后于6月19日、6月26日、7月1日、7月7日将相关款项返还给被告的事实。


被告质证意见:没有收到收据,且收据不是正规发票,收据只是50000多元,远远少于给付的租金费用。明细信息打印没有关联性,不予以认可,当时把债务打到陈汉忠私人账户是为了避税,证明原告没有为开具正规发票。2014年6月至7月的说明,为抵扣的说明,对三性不予认可。


诉讼中,被告向本院提交的证据及原告质证意见如下:


证据1,被告身份证(复印件),证明被告的身份主体资格等情况。


原告质证意见:没有异议。


证据2,《土地租赁合同》(原件,加盖云浮市太古石材有限公司公章),证明被告为取得经营场所代表公司与东骏保税仓公司订立合同与其存在租赁法律关系的事实,以此证明本案原被告均不适格的事实。


原告质证意见:对客观性、真实性有异议,因为留存的合同是没有加盖公章的,而被告提交的合同加盖的公章是否当时签订就盖的无法确定,且依照提供的土地租赁合同,合同双方当事人即东骏保税仓公司与李金华,后东骏保税仓公司后分立了,本案原告主体适格。


证据3,《太古石材公司章程》(复印件加盖工商印章)、《核准变更登记通知》(原件),证明云浮市太古石材有限公司更名及变更经营场所的事实,以此证明与东骏保税仓公司存在租赁关系的事实。


原告质证意见:只能证明太古石材有限公司变更名字与经营场所的相关事实,但与本案不存在关联性。


证据4,《土地使用权证书》(复印件加盖东骏保税仓公司印章),证明涉案两幅土地的地号、位置、面积等事实,以此证明原告针对其中一幅地块无权主张权利的事实。


原告质证意见:对土地使用权证书没有异议,对其真实性、合法性没有异议,关联性方面,对0388号土地使用权证书没有异议。


证据5,《云城区懊丰石材厂往来业务对账单》2张(其中客户落款日期为2015年1月8日的为原件,另一对帐单为复印件),证明太古石材公司与云城区懊丰石材厂、东骏保税仓公司发生两次抵扣后东骏保税仓公司没有出具收款凭证的事实。


原告质证意见:因为仅主张2015年2月开始的租金,而被告提供的业务对帐单从2014年10月至12月以及1月份的租金,是没有主张的,水电费与前面质证意见一致。


证据6,《证明》(复印件),证明太古石材公司设河口分公司,东骏保税仓公司拒绝协助的事实。


原告质证意见:该证据无法证明被告所要证明的内容,不予认可,且也没有原件核对,也没有加盖任何的公章,因此对该证据的三性均不予认可。


庭后,被告向本院补充提交的证据及原告质证意见如下:


证据7,中国工商银行《业务回单》(付款凭证)和中国工商银行《网银付款凭证》,证明太古石材公司分别于2014年6月17日、6月24日、7月7日四次,合计支付东骏保税仓公司部分租金771000元,以此证明支付租金和以太古石材公司向东骏保税仓公司履行合同义务的事实。


原告质证意见:由于被告要求先将租金、水电费合共771000元在2014年6月17日、6月24日、7月7日分四次给原告,都于6月19日、6月26日、7月1日、7月7日全部返还给被告,扣减了部分开票的税费、租金水电费等,提交的证据3作回应。被告每月以李金华个人名义向原告支付租金的,签订租赁合同时,被告以个人名义与原告签订,互相证明被告是以李金华个人名义向原告履行合同义务的。被告经营的公司是否发生更名为其内部事宜,且其也没有通知过原告。


证据8,中国农业银行《客户卡转帐交易回单》和《转帐交易记录》,证明在收到东骏保税仓公司《律师函》后,太古石材公司经理唐阳春用私人账户支付2015年2月、3月租金15万元给东骏保税仓公司的事实,唐阳春是太古石材公司的员工,打到陈汉忠的私人账户去,为公司支付租金,唐阳春为李金华的私人助理,因为原告要求打到私人账户,不可能以公司的账户去转帐,陈汉忠也只是东骏保税仓公司的工作人员。


原告质证意见:被告收到律师函向原告支付15万元,在起诉时已扣减,被告以唐阳春转帐给原告,从被告提交的证据不能看出为太古石材公司支付租金,被告主张太古石材公司支付15万元并无依据。唐阳春是谁,无法确认。


经审查,原告提交的证据1反映原东骏保税仓公司以新设分立的形式分立为龙承石材公司等六家公司,于2014年12月22日办理注销登记手续,以及东骏保税仓公司将原属于其本身的财产、债权、债务分割给原告等六家公司情况,对此本院予以确认。证据2反映了原东骏保税仓公司与被告李金华本人签订《土地租赁合同》,将涉案土地出租给被告,就租金、水电费、及违约责任等事项进行约定的事实,被告认为与原告签订合同的相对方为云浮市太古石材有限公司而非李金华本人,并提交了格式、内容一致,但乙方处加盖云浮市太古石材有限公司印章的《土地租赁合同》予以反证。因双方均对《土地租赁合同》内容真实性、合法性均无异议,本院对此先予确认,对于被告提出的《土地租赁合同》涉及的承租方(乙方)主体问题,本院在“本院认为部分”再作认定。证据3反映云府国用(2005)第0388号土地相关权益属于原告享有的事实,本院予以确认。证据4其中的《李金华欠租情况说明》为原告自行制作,反映被告拖欠租金、水电费的情况,其中的《管理费、水电费缴费通知单》反映原出租方东骏保税仓公司催讨被告拖欠管理费情况,被告对上述金额均无异议,本院迳予确认。因原出租方东骏保税仓公司已注销,在注销之后主体丧失,且相关权利由分立后公司继受,被告对《管理费、水电费缴费通知单》效力、催收主体问题提出的抗辩理据充分,本院予以采纳。证据5出具时间为2015年5月4月10日之后,该时原出租方东骏保税仓公司早已注销,对其合法性本院不予确认。证据6反映被告李金华以及员工通过个人账号转账给原东骏保税仓公司员工缴纳租金的事实,被告对此予以认可,本院予以确认。证据7反映涉案03-06-0676号土地权益人云浮市东科石材有限公司将该地块的收益授权原告处理,原告主张其有权就《土地租赁合同》涉及的土地权益提起诉讼合法有据,该份证据亦反证被告抗辩提出的原东骏保税仓公司注销,相关权益人未通知其事实,对上列授权及被告之抗辩意见,本院予以确认。证据8反映东骏保税仓公司原员工经手的资金情况,对其真实性本院予以确认,关联性方面本院结合本案具体事实予以确认。


本院查明

被告提交的证据1反映其主体资格,本院予以确认。证据2《土地租赁合同》本院上述已作论析,在此不再认定。证据3反映云浮市太古石材有限公司更名及变更经营场所的事实,对于租赁合同相对方问题,本院在“本院认为”部分一并认定。证据4反映原东骏保税仓公司出租的两幅土地的地号、位置、面积等事实,因原告已取得涉案03-06-0676号土地权益人云浮市东科石材有限公司就收益情况提起诉讼之授权,被告主张的原告针对该副地块无权主张的意见缺乏依据,本院不予采纳。证据5反映了太古石材公司就云城区澳丰石材厂购买荒料货款地块与原东骏保税仓公司抵扣相关租金、管理费情况,对其真实性原告无异议,本院予以确认。证据6并无原东骏保税仓公司盖章或相关人员签名确认,对其真实性本院不予确认。证据7反映太古石材公司2014年6月、7月向原东骏保税仓公司支付租金情形,证据8反映太古石材公司员工向原东骏保税仓公司员工陈汉忠支付15万元租金情况,根据上述转账凭证,涉案《土地租赁合同》履行期间,存在分别以被告李金华个人、太古石材公司名义缴纳租金的情况,对此本院予以确认,对其与涉案合同承租方主体关联性问题,本院结合本案具体事实予以确认。


根据上述证据认定、庭审调查,本院审理查明:2009年3月29日,(出租人)原东骏保税仓公司作为甲方与(承租人)乙方李金华(原告持有的合同未加盖云浮市太古石材有限公司印章)签订《土地租赁合同》,双方约定原东骏保税仓公司将坐落于云浮市初城工业区石材城大道168号广东云浮国际石材城东骏保税仓03-06-0676、03-06-0590号地块,面积为18357.38平方米土地出租给乙方使用,租赁期限为15年,自2009年3月29日起至2024年3月30日止。甲方给乙方6个月免租期,计租期从2009年9月3月30日起,乙方须于每月1日前缴交给东骏保税仓公司,租金管理费用第一期(第一个5年,自2009年9月30日至2014年3月30日止)为64250.83元,第二期(第二个5年,自2014年3月30日至2019年3月30日)为82608.21元,第三期(第三个5年,2019年3月30日至2024年3月30日止)为100965.59元。租金每月缴纳一次,应当于每月1日前缴纳至甲方或指定的账号。乙方于签订本合同之日起交纳3个月的租金管理费即192752.49元,作为2009年9月30日起至2009年12月30日的租金管理费。租赁期间发生的一切工商税费及土地使用税,政府部门收费由乙方承担。甲方提供地块生活用水,乙方必须在每月的20号之前一次性付清当月水费。逾期不交付水费、租金管理费以及其他费用,每逾期一日,乙方按照欠费总额的3‰向甲方支付滞纳金。土地租赁期间,如存在乙方擅自改变合同的用途,或利用该厂房进行违法章活动,或进行非法经营,或未经甲方同意,擅自将土地转租、转让、转借他人或调转使用。甲方有权解除合同,收回出租标的物,由此造成甲方损失的,乙方应予赔偿。甲方依据上述情形解除合同的,应书面通知乙方,乙方自接到通知之日起3天内,迁离并交回标的物于甲方,甲方不予退还履约保证金……


另查,《土地租赁合同》履行期间,被告李金华、太古石材公司及该公司员工分别向东骏保税仓公司支付过租金管理费。


2015年2月1日至2015年5月31日期间,被告拖欠东骏保税仓公司的租金为330432元(82608元X4期,被告该期每月需缴纳租金为82608.21元/月,原告按82608元/月主张属于自身权利处分,本院予以准许)期间东骏保税仓公司于2015年4月10日向被告李金华发律师函催收欠款,被告后于2015年4月10日通过其员工唐阳春账号向原东骏保税仓公司管理人陈汉忠转账支付150000元,目前尚欠180432元。此外,被告仍拖欠需向东骏保税仓公司缴纳的2014年12月至2015年4月水电费合计4306元。


又查,2014年底,原东骏保税仓公司经股东会决议,以新设分立的形式分立为信龙石材公司、云浮东科石材有限公司等六家公司,并确定相关的资产、债权、债务分割。同年2014年12月22日,原东骏保税仓公司办理了注销登记手续。在分立协议中,原东骏保税仓公司股东会确定《土地租赁合同》涉及的位于云浮市初城工业区石材城大道168号广东云浮国际石材城东骏保税仓地号为03-06-0676号土地使用之资产权益归云浮东科石材有限公司所有,地号为03-06-0590号土地使用权之资产权益归原告龙承石材公司所有。

2015年8月1日,云浮东科石材有限公司向本院出具《授权委托书》,确认其将广东云浮国际石材城东骏保税仓地号为03-06-0676号的收益交予原告代为处理(包括诉讼处理),由原告以其名义向李江华追讨所拖欠的租金、水电费,并解除原租赁合同。


本院认为

本院认为,依法成立的合同,受法律保护,双方应依约全面履行。本案根据诉辩双方意见,争议焦点为:一、涉案《土地租赁合同》中承租人主体为李金华还是太古石材公司;二、原告是否取得原出租人东骏保税仓公司在《土地租赁合同》中享有的相关权利;三、涉案《土地租赁合同》应否解除;四、被告结欠的租金及滞纳金如何计算。


关于涉案《土地租赁合同》中承租人主体认定问题。本案中,原、被告持有的《土地租赁合同》内容、格式一致,且双方均对该合同权利义务予以确认,双方争议焦点在于,原告认为该合同相对方为被告李金华,被告李金华认为其只是公司发起人,实际享有合同权利或履行义务的为云浮市太古石材有限公司,《土地租赁合同》所产生的债权债务已由变更后的太古石材公司承受。对此本院认为,作为租赁合同,合同的主要内容包括租赁物的名称用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款外,权利义务主体亦为核心条款,关系到当事人权利的保障,给付义务的落实。从被告持有的《土地租赁合同》来看,虽加盖了云浮市太古石材有限公司的印章,但原告并未在该合同上盖章确认,且被告作为云浮市太古石材有限公司发起人兼法定代表人,拥有持有公司印章之便利,在原告未对合同相对方主体进行追认前提下,依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定》第二条规定:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。”理应认为被告自身在所持有的《土地租赁合同》上盖章行为对原告不具有法定约束力。对于该合同签订之后,云浮市太古石材有限公司或变更后的太古石材公司的付款行为,虽可推定被告成立太古石材公司后,以太古石材公司名义向原告缴纳租金管理费、水电费等项费用,但该款项支付明显有利于出租人情况下,出租人收款行为并不当然视为对义务履行主体之变更予以追认,且双方在此之后也没有书面协议确定《土地租赁合同》涉及承租方的义务均由太古石材公司承担。据此,被告李金华抗辩《土地租赁合同》适格的被告为太古石材公司而非其本人依据不足,本院不予采纳。


关于原告是否享有原出租人东骏保税仓公司在《土地租赁合同》中享有的相关权利问题。《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定:“企业法人分立、合并上或有其他重要事项变更,应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并,它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”《中华人民共和国公司法》第一百七十五条规定:“公司分立,其财产作相应的分割。公司分立,应当编制资产负债表及财产清单……”根据本院查明的事实,《土地租赁合同》履行有效期内,原出租人东骏保税仓公司已于2014年底经股东会决议,以新设分立的形式分立为龙承石材公司、云浮东科石材有限公司等六家公司,并办理了注销登记手续。在分立协议中,原东骏保税仓公司股东会确定《土地租赁合同》涉及的位于云浮市初城工业区石材城大道168号广东云浮国际石材城东骏保税仓地号为03-06-0676号土地使用之资产权益由云浮东科石材有限公司所有,地号为03-06-0590号土地使用权之资产权益有原告龙承石材公司所有。而在本案审理过程中,云浮东科石材有限公司亦向本院出具《授权委托书》,确认原告对其所有的地号为03-06-0676号土地使用权享有诉讼权利,包括原告以其名义向李江华追讨所拖欠的租金、水电费,解除原租赁合同等。云浮东科石材有限公司将地号为03-06-0676号相关诉讼权益、债权转让予原告行使,该行为并未违反法律规定,合法有效。至此,原告于本案诉讼终结前已完整取得《土地租赁合同》涉及的两块土地权益,现依据该合同向被告主张权利正当合法,被告抗辩原告主体不当,依法应驳回其起诉缺乏依据,本院不予采纳。


关于《土地租赁合同》解除及被告责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”因《土地租赁合同》中,双方并未明确约定因被告迟延缴纳租金合同解除条件,故出租人行使合同解除权的条件是否成就,应结合被告违约情节、恶意程度予以考量。具体到本案,至原告提起本案诉讼,被告拖欠原出租人租金达4个月,较合同约定缴租时间具有较长的迟延。然涉案合同履行过程中,原出租人、合同相对方东骏保税仓公司已2014年期间分立为龙承石材公司、云浮东科石材有限公司等六家公司,并办理了注销登记手续,依据《中华人民共和国民法通则》第四十五条规定:“企业法人由于下列原因之一终止:(一)依法被撤销;(二)解散;(三)依法宣告破产;(四)其他原因。”《中华人民共和国合同法》第九十条规定:“当事人订立合同后合并的,由合并后的法人或者其他组织行使合同权利,履行合同义务。当事人订立合同后分立的,除债权人和债务人另有约定的以外,由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权,承担连带债务。”原出租人东骏保税仓公司该时主体已丧失,相关的租金收益等权利已由龙承石材公司、云浮东科石材有限公司继受。而在本案审理过程中,原告未能提交证据证实原出租人东骏保税仓公司分立过程中,主体未注销时,以及分立之后,原出租人东骏保税仓公司或原告书面通知或刊登公告等方式告知被告《土地租赁合同》涉及出租人的相关债权债务已转移给原告,依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。”本院认定《铺面使用合同》涉及出租人的相关权利对被告发生效力为原告提起本案诉讼,本院向被告送达应诉材料之日。被告提出的义务缴纳对象发生变更,有权中止履行之抗辩合法有据。再者,双方约定的租赁期限较长,被告在涉讼土地上投资建设了建筑物,为履行合同而对租赁物的投入较大。从上述合同约定的内容及双方实际履行合同的状况看,保持合同长期持续履行的稳定性较合同中途解除或终止更符合双方签订合同时的意思表示,更能平衡双方的权益,达到公平合理的结果。故上述终止合同的情节宜限定在任何一方当事人根本违约的情形,否则任何一方当事人基于一般违约情形而任意解除或终止合同,将另一方当事人因信赖合同长期履行所作的较大投入变成高额的经济损失,显失公平。此外,被告在此之前也依时缴纳租金,2015年4月10日也补缴15万元租金给已注销后的东骏保税仓公司,从被告履行行为分析,不构成恶意拖延履行。综上论析,被告迟延缴纳租金不构成根本违约,原告主张解除双方之间的《土地租赁合同》的条件不成就,本院不予支持。根据本院查明的事实,至本案诉讼发生前,被告结欠原告租金管理费184738元(334738元-150000元)、水电费4306元,原告主张被告支付上述费用合法有据,本院予以支持。对于原告主张的滞纳金问题,如本院上述论析,被告行为不构成根本违约,且原告至诉讼过程中才完全取得对涉案土地权利用益物权,原告亦未在明确告知被告债务履行主体已变更前提下,要求被告依照合同约定恶意迟延缴纳租金的标准计付滞纳金理据不足,但被告迟延缴纳租金的行为确实给原告造成利息损失,基于公平原则,本院确认被告应以尚欠的租金管理费、水电费合计189044元为本金,从2015年4月11日之日起按照中国人民银行同期存款利率计付至实际清偿之日止,原告诉请超出部分,本院不予支持。至于原告主张提起诉讼之后即2015年6月之后的租金管理费等各项费用,因本院对原告解除合同之诉请不予支持,此项费用在本院受理之时履行期尚未届满或发生,故对原告主张在此之后的占用费问题,本院不予支持,双方可另行协商解决或另案主张。


综上,依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第四十五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条,《中华人民共和国公司法》第一百七十五条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:


裁判结果

一、被告李金华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告云浮市龙承石材有限公司支付租金管理费、水电费合计189044元及利息(利息计算:以189044元为本金,从2015年4月11日起按中国人民银行同期存款利率计付至实际清偿之日止);


二、驳回原告云浮市龙承石材有限公司的其他诉讼请求。


本案适用简易程序结案,案件受理费3358元,由被告李金华负担,并于执行本判决时迳付原告,本院不另收退。


如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


如不服本判决,可于判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省云浮市中级人民法院。


审判人员

代理审判员:翁丰好

二〇一五年十月二十八日

书记员:梁正浩