全部吴凤旺、胡素兰与吴翔房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吴凤旺、胡素兰与吴翔房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

裁判文书网 2017-11-15 12:39:58

基本信息

  • 审理法院:南平市中级人民法院

  • 案  号:(2015)南民终字第1223号

  • 案  由:房屋买卖合同纠纷

  • 审理程序:二审

  • 文书性质:判决

当事人信息

上诉人(原审被告)吴凤旺,男,1968年3月21日出生,汉族,农民,住南平市建阳区。

委托代理人常平华,福建心至律师事务所律师。

上诉人(原审被告)胡素兰,女,1972年12月25日出生,汉族,住南平市建阳区。

委托代理人吴凤旺(系胡素兰丈夫),男,农民,住南平市建阳区。

委托代理人常平华,福建心至律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)吴翔,男,1984年2月15日出生,汉族,个体工商户,住南平市建阳区。

审理经过

上诉人吴凤旺、胡素兰因房屋买卖合同纠纷一案,不服南平市建阳区人民法院(2015)潭民初字第2037号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人吴凤旺及其与上诉人胡素兰的共同委托代理人常平华,被上诉人吴翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被上诉人吴翔原审请求:判令解除吴翔与吴凤旺、胡素兰签订的购房《补充协议》;吴凤旺、胡素兰双倍支付吴翔定金700000元;吴凤旺、胡素兰赔偿吴翔中介费20000元。

一审法院查明

原审法院查明,吴凤旺与胡素兰系夫妻关系,二人共有坐落于建阳潭城街道西门外9号(美墅·温哥华)19#幢15-16层11501房,房产证号:潭房权证建阳字第20135693-1、20135693-2号,土地使用权证号:潭国用(2013)第03129号。2014年10月31日,吴翔与吴凤旺、胡素兰签订购买座落于建阳潭城街道西门外9号(美墅·温哥华)19#幢15-16层11501房的《补充协议》一份,福建省宜家房地产开发有限公司(以下简称宜家公司)作为该协议的居间方。双方约定房屋成交价格为1150000元。协议第二条约定:吴翔应于2014年10月31日向吴凤旺、胡素兰支付定金350000元,《二手房买卖合同》签署时该定金视为首付款的一部分,并将该房产权属转移登记公证委托到居间方宜家公司人员名下,吴凤旺、胡素兰应在2014年12月30日前向该房屋的原贷款机构申请一次性还清剩余贷款,吴翔应于2015年1月15日前将剩余尾款800000元支付给吴凤旺、胡素兰。第四条居间服务约定,《补充协议》签订后买方即吴翔应向居间方支付佣金20000元及过户服务费1000元。第五条对出卖方即吴凤旺、胡素兰违约作出了约定,其中第2款第(3)项约定吴凤旺、胡素兰逾期履行协议第二条约定的义务超过十日的,吴凤旺、胡素兰构成根本违约,作为买方即吴翔有权解除房屋买卖合同。同日,吴凤旺、胡素兰将办理讼争房屋买卖的所有事宜委托张林珍代为办理,代理内容包括签订买卖合同收取售房款、办理抵押注销手续、办理权属变更登记等。《补充协议》签订后,吴翔通过居间方宜家公司向吴凤旺、胡素兰支付现金50000元,并于2015年10月31日和11月1日通过银行转账给吴凤旺300000元,吴凤旺、胡素兰出具收条一份给吴翔,确认收到吴翔首付款和定金350000元。宜家公司作为房屋买卖的居间方,向吴翔收取代理费20000元和过户服务费1000元。由于讼争房屋的银行贷款未偿还,中国农业银行股份有限公司南平建阳支行向原审法院提起诉讼,且该债权已申请法院强制执行,目前正在法院执行阶段。

一审法院认为

原审法院认为,吴翔与吴凤旺、胡素兰签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,真实、合法,且未有法律规定的无效情形,应为有效合同,双方应当按照合同约定履行自己的义务。协议约定吴凤旺、胡素兰应在2014年12月30日前向讼争房屋的贷款银行申请还清剩余贷款,但至诉讼时吴凤旺、胡素兰仍未还清银行贷款,根据协议第五条的约定,吴凤旺、胡素兰已构成违约。吴翔签订《补充协议》的目的是购买讼争房屋,因为讼争房屋贷款未还导致该房屋现在被法院强制执行,吴翔依据《补充协议》无法实现合同的目的。吴翔起诉要求解除《补充协议》,符合合同约定的解除条件,亦符合法律的规定,予以支持。双方为了保证合同的履行,在订立协议时对定金作了约定,且吴翔也依约履行支付定金的义务,由于吴凤旺、胡素兰未履行合同义务导致合同解除,虽然协议同时约定了违约金,但吴翔可以选择适用定金条款,因此,吴翔依据定金罚则要求吴凤旺、胡素兰双倍返还定金,符合法律规定,予以支持。吴凤旺、胡素兰辩解,协议约定的350000元应为首付款,因《补充协议》约定定金350000元在《二手房买卖合同》签署时视为首付款的一部分,吴凤旺、胡素兰未提供证据证明双方签订了《二手房买卖合同》,故对吴凤旺、胡素兰的该辩解不予采纳。当事人双方可以约定定金的数额,但不得超过主合同标的额的20%,讼争房屋成立价格为1150000元,双方当事人约定的定金为350000元,已超过合同标的额的20%(1150000×20%=230000元),超过部分的120000元不适用定金罚则,吴翔依据定金罚则能够获得双倍返还的金额为460000元,超过部分的120000元视为讼争房屋价款的一部分。吴翔起诉要求吴凤旺、胡素兰赔偿吴翔中介费20000元,《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬,依据《补充协议》的约定,该中介费在协议签订后由吴翔向居间方宜家公司支付作为佣金,吴翔要求吴凤旺、胡素兰赔偿该费用于法无据,不予支持。为此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十六条,《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、解除吴翔与吴凤旺、胡素兰于2014年10月31日签订的关于坐落于建阳潭城街道西门外(美墅·温哥华)19#幢15-16层11501房[房产证号:潭房权证建阳字第20135693-1、20135693-2号,土地使用权证号:潭国用(2013)第03129号]的《补充协议》;二、吴凤旺、胡素兰于判决生效后10日内双倍返还吴翔定金460000元及购房款120000元;三、驳回吴翔的其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人吴凤旺、胡素兰上诉称,原审应依法追加应剑锋为本案被告,宜家公司为第三人而未追加,程序违法。理由包括:1、吴凤旺、胡素兰再三申辩出售二手房的是应剑锋,因购房时为了减少首付款和税费,借用吴凤旺、胡素兰名字购房并办证。洽谈二手房买卖事宜、签订合同均是应剑锋与吴翔在宜家公司直接进行,然后通知吴凤旺、胡素兰到宜家公司办理签字等手续。吴翔支付的30万元购房款也是应剑锋收取。为查清全案事实,应追加应剑锋为被告参加诉讼,但原判却未予追加,造成全案事实不清的后果,应属程序违法。2、宜家公司是吴凤旺、胡素兰与应剑锋二手房买卖的居间人,宜家公司参加双方洽谈订立合同、购房款支付的全过程,并收取中介费用,其工作人员还受委托办理相关手续。因此宜家公司应作为无独立请求权第三人参加诉讼,但原判却未将该公司追加为第三人,实属不当。二、由于本案遗漏当事人,导致全案事实不清。1、关于《二手房买卖合同》和《补充协议》的效力。应剑锋与吴翔、宜家公司三方经协商签订了《二手房买卖合同》,吴翔虽未签名,但他将该合同拿给应剑锋签字、向法庭提交该份合同作为证据等行为,证明其认可合同的条款和内容。同时签订的《补充协议》应作为《二手房买卖合同》的从合同,原判认定从合同成立,却不认为主合同成立,显属错误。2、关于吴翔支付购房款的时间和性质问题。吴翔转帐的30万元,已经被应剑锋转走,只有应剑锋到庭才能查清。另5万元现金吴凤旺、胡素兰并未收到。原判认定吴凤旺、胡素兰收到35万元错误。《补充协议》第二条虽有”定金”的字眼,但有涂改,且是吴翔事后单方涂改,应视为无效条款,且第二条还约定《二手房买卖合同》签署时定金则视为首付款的一部分。原判认定35万元为定金错误。三、原判认定吴凤旺、胡素兰未举证证明双方签订《二手房买卖合同》错误。首先,在《二手房买卖合同》签订后,吴翔与宜家公司并没有交付一份合同原本给吴凤旺、胡素兰。其次,吴翔已提交了该份证据,吴凤旺、胡素兰没有必要重复提交。四、2014年10月31日,吴凤旺、胡素兰向宜家公司的张林珍出具一份委托书,委托书授权张林珍办理还款解押手续。造成本案房屋买卖合同解除的原因是张林珍没有及时办理还款解押手续所致,应由宜家公司或张林珍承担相应责任。原判没有查明事实,也没有确定宜家公司或张林珍承担相应责任,而将合同解除全部责任判由吴凤旺、胡素兰承担,显属错判。综上,请求撤销原判,发回重审或改判解除《二手房买卖合同》和《补充协议》,由应剑锋返还首付款30万元,吴翔承担逾期支付首付款的违约责任。

被上诉人辩称

被上诉人吴翔答辩称,吴翔是购房者,只看房屋所有权证上登记的权利人名字,房屋实际权利人是谁吴翔不知道,也与吴翔无关。同时,吴翔也支付了35万元的定金。综上,请求驳回上诉,维持原判。

二审中,吴凤旺、胡素兰申请证人应利明出庭作证,用于证明磋商订立合同的过程、30万元转帐款的去向。吴翔对证人应利明的证言质证认为,不符合事实,其已向吴凤旺、胡素兰支付了35万元的定金。对证人应利明的证言,本院认为,无法确认应利明与应剑锋是否为父子关系,应利明的证言亦不足以证明应剑锋确系涉讼房屋的实际权利人,对应利明证言的真实性不予确认。

对原审法院查明认定的事实,除吴凤旺、胡素兰对涉讼房屋为吴凤旺、胡素兰二人共有,吴凤旺、胡素兰收到35万元购房款,吴翔转帐30万元的时间有异议外,对其余事实,双方当事人均无异议,对双方当事人不持异议的事实,本院予以确认。对吴凤旺、胡素兰持异议的事实:一、对涉讼房屋的实际权利人和吴凤旺、胡素兰是否收到35万元购房款两个问题,本院将根据案件事实和证据在下文中一并进行综合分析和认定;二、对吴翔转帐30万元的年份,原判确存在笔误,本院予以更正为2014年。

本院认为

本院认为,综合双方当事人的上诉请求及事实和理由,本案双方当事人在二审中的争议焦点是:一、原判是否遗漏当事人;二、《二手房买卖合同》是否成立的问题;三、吴凤旺、胡素兰是否实际收取吴翔35万元;四、吴翔支付的35万元款项的性质;五、解除房屋抵押登记手续未能办理的责任应由谁承担。

一、关于原判是否遗漏当事人的问题。其一,登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。吴翔系基于不动产物登记簿所记载内容的公信力而相信涉案房屋产权归属于吴凤旺、胡素兰,并与之签订《补充协议》。吴凤旺、胡素兰抗辩称不动产登记簿记载的事项不符合事实,应当提交相应证据加以证明,但其所提交的证据不足以推翻不动产登记薄关于案涉房屋产权人的记载。其二,《补充协议》为吴凤旺、胡素兰与吴翔所签订,《补充协议》的效力范围仅限于吴凤旺、胡素兰与吴翔之间,合同外的第三人既不能主张合同上的权利,也不能承担合同上的义务。吴翔以吴凤旺、胡素兰为被告提起本案诉讼,符合合同相对性的原则。其三,依《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定,受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。即使本案吴凤旺、胡素兰关于应剑锋是案涉房屋真正权利人,其系受应剑锋的委托而出售房屋之主张成立,但由于在签订合同时,吴凤旺、胡素兰未向吴翔披露应剑锋,在吴凤旺、胡素兰因应剑锋的原因对吴翔不履行义务时,吴翔有权选择吴凤旺、胡素兰作为相对人行使请求权,吴凤旺、胡素兰无权对此作出限制。吴凤旺、胡素兰关于原判未追加应剑锋为被告,程序违法的上诉主张亦不能成立。

在吴凤旺、胡素兰与吴翔进行房屋买卖交易的过程中,宜家公司为双方报告订立合同的机会,提供订立合同的媒介服务,同时收取一定的报酬,是吴凤旺、胡素兰与吴翔房屋买卖交易的居间方,而非《补充协议》的当事人,与本案的处理结果并无法律上的利害关系。吴凤旺、胡素兰关于原判未追加宜家公司为第三人,程序违法的上诉主张,亦不能成立。

二、关于《二手房买卖合同》是否成立的问题。《二手房买卖合同》上仅有吴凤旺、胡素兰的签名,吴翔并未签署其姓名。根据《中华人民共和国合同法》第三十五条的规定,当事人采用合同书形式订立合同的,双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。书面合同的成立以双方当事人均在合同上签字或盖章为要件。作为合同一方当事人的吴翔未在《二手房买卖合同》上签署其姓名,合同依法不能成立。吴凤旺、胡素兰所提出的吴翔提交该份合同作为证据使用,即证明其认可合同条款等理由,均不能成为认定合同成立的合法依据。因此,吴凤旺、胡素兰关于《二手房买卖合同》成立的上诉理由,不能成立,本院不予支持。

三、关于吴凤旺、胡素兰是否实际收取吴翔35万元购房款的问题。对吴翔已支付35万元购房款这一待证事实,有吴凤旺、胡素兰出具的《收条》和宜家公司出具的《证明》在案为证,《收条》明确记载吴凤旺、胡素兰收到35万元首付款和定金,《证明》则记载宜家公司已将吴翔支付的5万元现金转交吴凤旺、胡素兰,其余30万元吴翔通过银行转帐支付。二审庭审中,吴凤旺亦认可吴翔向吴凤旺作为持卡人的银行卡汇入30万元。至于吴凤旺、胡素兰所述的30万元购房款为应剑锋实际控制是否属实,如前所述,与吴凤旺、胡素兰和吴翔间的合同关系无涉,不属本案审查范围。吴凤旺、胡素兰还主张未收到5万元现金,但未能提交足以反驳《收条》和《证明》的相反证据,其主张不能成立。故吴凤旺、胡素兰关于未收取35万元定金的上诉理由,缺乏事实依据,不予采纳。

四、关于吴翔支付的35万元款项的性质问题。《补充协议》第二条第1款约定,吴翔于2014年10月31日向吴凤旺、胡素兰支付定金35万元,《二手房买卖合同》签订时,该定金则视为首付款的一部分。吴凤旺、胡素兰认为《补充协议》第二条第1款为吴翔篡改,应视为无效条款。吴凤旺、胡素兰作为合同一方当事人,对其主张的合同条款真实性问题应提交己方持有的合同原件以供比对,但吴凤旺、胡素兰自始未能提供己方持有的《补充协议》原件,其异议不能成立。依《补充协议》的约定,吴翔支付的35万元性质为定金,且因《二手房买卖合同》未成立而未转化为首付款。故吴凤旺、胡素兰关于原判认定35万元为定金错误的上诉理由,本院不予采纳。

五、关于未完成解除房屋抵押登记手续的责任应由谁承担的问题。《补充协议》第二条第二款约定,吴凤旺、胡素兰应于2014年12月30日前向该房屋的原贷款机构申请一次性还清剩余贷款。依上述合同约定,申请还款解押的义务由吴凤旺、胡素兰承担。虽然吴凤旺、胡素兰向张林珍出具了委托办理还款解押手续的委托书,但首先,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定,当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任,当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。吴凤旺、胡素兰作为负有办理还款解押手续义务的合同当事人,因第三人的原因造成未能履行该项义务的,应向吴翔承担违约责任。其次,在代理关系中,代理人的代理行为由被代理人承担民事责任。即使本案还款解押手续确因张林珍怠于履行代理职责而未能成功办理,其法律后果也应归于吴凤旺、胡素兰,由吴凤旺、胡素兰向吴翔承担相应的民事责任。吴凤旺、胡素兰关于张林珍或宜家公司应对未完成还款解押手续承担相应责任之主张,于法无据,本院不予支持。

综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费15150元,由上诉人吴凤旺、胡素兰负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长乐芳

审判员陈志勇

代理审判员邱方平

裁判日期

二〇一五年十二月三十日

书记员

书记员叶晓桐



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