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许春玲与艾攀房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书

裁判文书网 2017-11-15 12:40:29

基本信息

  • 审理法院:深圳市南山区人民法院

  • 案  号:(2015)深南法民三初字第508号

  • 案  由:房屋买卖合同纠纷

  • 审理程序:一审

  • 文书性质:判决

当事人信息

原告许春玲,女,汉族,1965年1月13日出生,户籍地址广东省深圳市南山区。

委托代理人谭玲春,北京市大成(深圳)律师事务所律师。

被告艾攀,男,汉族,1987年3月23日出生,户籍地址湖南省攸县。

第三人中原地产代理(深圳)有限公司,住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、318-321、2503B,组织机构代码:78525491-5。

法定代表人李耀智。

委托代理人周青林,女,汉族,1991年9月2日出生,户籍地址湖北省浠水县,系公司员工。

第三人王开源,男,汉族,1990年11月4日出生,户籍地址深圳市南山区。

委托代理人谭玲春,北京市大成(深圳)律师事务所律师。


审理经过

原告许春玲诉被告艾攀、第三人中原地产代理(深圳)有限公司(以下简称中原地产)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年5月21日立案受理后,本院依法追加王开源为第三人参加诉讼,并依法适用简易程序分别于2015年7月30日和11月9日公开开庭进行了审理。第一次庭审时,原告许春玲及其委托代理人谭玲春,被告艾攀、第三人中原地产的委托代理人周青林到庭参加诉讼;第二次庭审时,原告许春玲、第三人王开源及其共同的委托代理人谭玲春,被告艾攀、第三人中原地产的委托代理人周青林参加诉讼。本案现已审理终结。


原告诉称

原告诉称,2015年4月26日,原告与被告通过第三人中原地产居间签订了关于购买被告所有的位于深圳市南山区南海玫瑰花园二期36栋17A房的《二手房买卖合同》,成交价为672万元(人民币,下同)。合同签订后,原告于当日向被告支付了定金5万元,剩余定金需在被告做完公证委托给担保公司及对涉案房产进行查档后三日内转账给被告。但被告不但未按合同约定办理公证手续且明确表示不再履行合同,不再出售房产。故原告诉至法院,请求判令:1、被告向原告支付违约金1344000元;2、被告返还原告支付的定金5万元;3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中,原告变更诉讼请求为:1、解除《二手房买卖合同》及《补充协议书》;2、被告向原告支付违约金140万元(按《补充协议书》变更后的涉案房产交易价700万元的20%计算);3、被告返还原告定金100万元(其中托管在第三人中原地产处40万元,另外60万元由原告直接支付给被告);4、被告赔偿原告房屋装修费损失40万元;5、被告承担本案诉讼费用。

本院查明

经审理查明,位于深圳市南山区望海路以南、蛇口渔港以西南海玫瑰花园(二期)36栋17A房(涉案房产)于2014年6月13日核准登记至被告名下,建筑面积123.2平方米,登记价3064600元。

2015年4月26日,原告(买方)与被告(卖方)签订《二手房买卖合同》,约定:卖方自愿将涉案房产转让给买方,转让成交价为672万元;买方同意在合同生效之日起当日内(含当日)向卖方支付定金5万元,在本合同生效后三日内(含当日)向卖方支付定金55万元;买方须于2015年5月20日前(含当日)将除定金、交楼押金外的剩余首期款(以银行承诺为准)支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中;买方须于2015年5月20日之前(含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料,并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续,卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件,抵押贷款金额以银行承诺的为准;该物业处于抵押状态,买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼,卖方须于签署本合同之日起两日内(含当日)与担保公司签订服务合同,并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续,买方须协助卖方办理;在买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函,且卖方已取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起三个工作日内,买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续,但最晚不得迟于卖方赎出房产证原件及买方银行出具贷款承诺函之日起两个工作日内;如买方未按照本合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行义务超过五日,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金;如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行义务超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金;及其他内容。

同日,原告(乙方)、被告(甲方)及第三人中原地产(丙方)签订《资金托管协议》,约定:甲乙双方同意将定金5万元、交楼押金3万元交由丙方进行托管。原告于当日向被告支付定金5万元,该款项托管在第三人中原地产处。

2015年5月2日,原告向被告邮寄《履约催告函》,要求被告于2015年5月5日之前与原告或第三人中原地产联系并继续履行合同义务。

2015年5月8日,原告委托律师向被告邮寄《律师函》,告知被告因其拒绝履行合同已构成违约,并要求被告联系原告或律师协商继续履行合同事宜。

为证明被告存在违约行为并拒绝履行合同,原告提交了2015年4月27日至4月30日期间原、被告之间的短信记录以及原告与被告干妈之间的短信记录予以证明。

第一次庭审后,原、被告向本院申请调解期并对继续履行问题进行协商。2015年8月5日,原、被告签订《补充协议书》,约定:双方现将原交易价格增加至700万元,定金增加至100万元;其中,定金60万元于签订本协议后两日内支付给卖方;因买方在签订《二手房买卖合同》时已向卖方支付了定金5万元(托管在第三人中原地产处),故买方在协议签订后二日内将定金35万元支付至第三方中原地产指定的账户,上述托管在第三方处的定金40万元由第三方中原地产在担保公司办理赎楼前转付到卖方抵押银行;卖方在签署本协议后二日内办理公证委托给第三人指定的担保公司办理赎楼,赎楼费用由买方承担;买方须于2015年8月25日前向按揭银行提交贷款资料并将首期款进行监管(具体金额以银行贷款承诺函为准,多退少补),卖方应予配合办理,否则视为卖方根本违约;如因买方原因导致在2015年9月30日前无法取得银行贷款承诺函,则买方同意在2015年10月10日前一次性支付购房款并进行监管,否则视为买方根本违约,卖方有权解除合同并没收买方已支付的定金100万元;卖方同意在合同履行过程中,以买方儿子王开源的名义办理首期款监管、向银行提交按揭贷款资料、将交易房产过户至王开源名下,双方另行签订的《主体变更确认书》作为本协议的补充;卖方在签署本协议后,应积极配合办理赎楼等相关手续,不得以任何方式阻止担保公司停止办理赎楼、不得以任何理由拒绝履行合同,否则买方有权要求卖方双倍返还定金200万元,并承担买方因维权所付出的律师费、诉讼费等费用,卖方无异议;买卖双方在赎出交易房产的《房地产证》并注销抵押登记后三个工作日内前往产权登记中心办理过户手续;卖方在买方办理首期监管当日将交易房产交付给买方;交易房产过户至买方指定的王开源名下后,买方向南山法院申请撤诉,相关诉讼费用由买方承担;本协议作为《二手房买卖合同》的补充,如有冲突,以本协议为准。

2015年8月5日,原告(乙方)、被告(甲方)与第三人王开源(丙方)签订《买方主体变更确认书》,约定:三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时的买方姓名写为丙方名下,由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方(即乙方)未履行的义务,原买方(即乙方)对丙方承担连带保证责任。

同日,原告向被告支付定金60万元,向第三人中原地产支付定金35万元。

2015年8月24日,第三人王开源(甲方)、被告(乙方)与北京银行股份有限公司深圳分行(丙方)签订《二手房交易资金监管协议》,约定:甲、乙双方约定监管资金180万元,及其他内容。

庭审中,原告表示被告于2015年8月25日将涉案房产交付原告使用;被告表示其系于8月24日将涉案房产钥匙交付原告。涉案房产交付原告后,原告对涉案房产进行了装修。为证明原告对涉案房产进行了装修及其装修损失,原告向本院提交送货单、发票、订货单、转账单、销售单、油漆材料发票、装修报价表及装修发票、施工合同书等,以证明原告购买相关家具、材料花费242583元、购买油漆花费1121元,支付装修费69790元,共计花费313494元。被告对上述证据的真实性没有异议。

2015年9月7日,北京银行股份有限公司深圳分行出具《个人购房按揭贷款承诺书》,承诺向第三人王开源发放420万元的贷款。

另查,本院依据原告的申请于2015年6月2日查封涉案房产,后原告因与被告协商,申请本院解封涉案房产,本院于2015年9月17日解封涉案房产。2015年9月17日,涉案房产被另两案查封和轮候查封,查封案号分别为(2015)深福法民一初字第5290号和(2015)深南法仲保字第102号。庭审中,被告表示(2015)深福法民一初字第5290号案件是因为被告作为担保人被起诉,被告不清楚查封的情况;而仲裁案件也是因为二手房买卖合同纠纷,被告与案外人签订的买卖合同比涉案买卖合同晚一、两天。

庭审中,各方均表示涉案房产的买方为原告,只是要将房产登记在原告儿子即第三人王开源名下,所有款项均是由原告支付的。原告表示要求解除原、被告签订的《二手房买卖合同》及补充协议;被告则表示仍希望继续履行合同。

另查,原告要求解除合同的变更诉讼请求申请书于2015年月日送达被告。

以上事实,有房产信息查询单、《二手房买卖合同》、收款收据、履约催告函、律师函、快递详情单、短信记录、《补充协议书》、《买方主体变更确认书》、《二手房交易资金监管协议》、《个人购房按揭贷款承诺书》、送货单、发票、订货单、转账单、销售单、油漆材料发票、装修报价表及装修发票、施工合同书等证据材料及庭审笔录在卷佐证,足以认定。

本院认为

本院认为,原、被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,本院确认其效力,双方应严格按照合同约定履行。

本案中,被告未按《二手房买卖合同》的约定办理赎楼公证委托手续,已构成违约。而在诉讼过程中,被告又与原告签订《补充协议书》,由原告增加购房款和定金,继续进行交易,但在《补充协议书》履行过程中,涉案房产因被告原因而被另案查封,导致被告未完成赎楼手续且房产无法进行过户,致使原告的合同目的不能实现,买方即原告的利益因此受到巨大损害,被告的行为构成违约,被告应承担相应的违约责任。综合本案合同的履行情况及被告在合同履行过程中又存在一房两卖等恶意违约的情形,本院认为,原告要求被告按《补充协议书》约定的成交价700万元的20%支付违约金140万元,符合合同约定及法律规定,对此本院予以支持。

对于原告要求被告赔偿房屋装修费损失40万元的诉讼请求,本院认为,原、被告签订《补充协议书》后,被告将房产交付给原告使用,原告基于对被告的信赖在未完成过户的情况下对涉案房产进行了装修,而涉案房产因被告的过错导致无法过户给原告使用,原告所花费的装修费用系被告二次违约给原告造成的扩大损失,被告应予赔偿。原告已举证证明其花费装修费用共计313494元,被告应赔偿原告装修费损失313494元,故对于该项诉讼请求本院予以部分支持。

因被告违约,原告有权要求解除合同根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,当事人主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。被告已于2015年10月23日收到解除合同的申请书等材料,故本院确认当事人之间的《二手房买卖合同》、《补充协议书》于2015年10月27日解除。合同解除后,已经履行的部分依法应当恢复原状,被告应退还原告已收取的定金100万元,因其中40万元托管在第三人中原地产处,故该40万元定金由第三人中原地产直接退还原告。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

裁判结果

一、确认原告许春玲与被告艾攀于2015年4月26日签订的《二手房买卖合同》及2015年8月5日签订的《补充协议书》于2015年10月27日解除;

二、被告艾攀于本判决生效之日起十日内向原告许春玲支付违约金140万元;

三、被告艾攀于本判决生效之日起十日内向原告许春玲赔偿装修损失313494元;

四、被告艾攀于本判决生效之日起十日内向原告许春玲退还定金100万元(其中40万元由第三人中原地产代理(深圳)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许春玲退还);

五、驳回原告许春玲的其他诉讼请求。

当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。

案件受理费14600元,保全费5000元,共计19600元,由原告负担606元,由被告负担18994元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判人员

代理审判员:庞海婷

裁判日期

二〇一五年十一月十三日

书记员

书记员:洪靖敏



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